Il pignoramento e vendita all’asta di un immobile ha modalità e tempistiche ben delineate, previste nel Codice di procedura civile.
Elementi essenziali per il pignoramento
Elementi essenziali per procedere al pignoramento di un immobile sono l’avere da parte del creditore un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo esecutivo, cambiale) che attesti l’esistenza di un diritto del creditore certo, liquido ed esigibile e l’avvenuta notifica al debitore del titolo esecutivo e del relativo atto di precetto, con il quale lo si intima ad adempiere entro 10 giorni l’obbligo previsto dal titolo esecutivo.
Atto di pignoramento e iscrizione a ruolo
Passati i dieci giorni dall’atto di precetto senza che la situazione debitoria sia stata risolta, si procede con l’atto di pignoramento immobiliare, che deve essere notificato al debitore da parte di un ufficiale giudiziario e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
L’ufficiale giudiziario restituisce quindi al creditore o al suo avvocato le copie dell’atto notificato e la nota dell’avvenuta trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Da questo momento hanno a disposizione 15 giorni per l’iscrizione a ruolo del pignoramento presso la cancelleria del Tribunale.
Se questo non dovesse accadere l’atto di pignoramento perde la sua efficacia.
Entro 5 giorni il creditore pignorante interessato alla vendita del bene ne deve dare comunicazione agli altri creditori titolari di diritto di prelazione sul bene, come risulta dai pubblici registri.
Istanza di vendita e documentazione ipocatastale
Dopo 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento e non oltre 45 giorni, il creditore pignorante o intervenuto può presentare istanza di vendita.
Se questo non dovesse accadere, il giudice dell’esecuzione pronuncia un’ordinanza con la quale dispone la cancellazione della trascrizione da parte della Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Dopo il deposito dell’istanza di vendita il creditore procedente ha tempo 60 giorni per la presentazione della documentazione ipocatastale.
Questa è costituita dall’estratto del catasto e dai certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni precedenti o da certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Il termine può essere prorogato di 60 giorni su richiesta dei creditori o dell’esecutato o del giudice, se ritiene che la documentazione sia incompleta.
Se questo non avviene il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento e, se non ci sono altri beni pignorati, dichiara inoltre l’estinzione del processo
esecutivo.
Autorizzazione alla vendita e udienza
Entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, il giudice nomina un esperto per la valutazione dell’immobile e fissa un’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori intervenuti, che deve avvenire entro 90 giorni.
Entro 30 giorni dall’udienza i creditori devono presentare un atto sottoscritto con indicato l’ammontare del credito residuo per cui si procede.
Tale atto deve essere notificato anche al debitore.
Se i creditori non depositano l’atto si procede con quanto indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi legali e delle spese successive.
Con l’udienza, nel corso della quale le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità di vendita o proporre opposizioni agli atti esecutivi, il giudice:
- fissa la vendita del bene e ne stabilisce modalità e tempi,
- delega la vendita a un professionista (avvocato, notaio, commercialista),
- stabilisce le modalità di pubblicità della vendita.
Vendita del bene pignorato
Le modalità di vendita del bene pignorato possono essere due: senza incanto e all’incanto (vendita
all’asta).
Vendita senza incanto
Questa modalità di vendita è sempre presente anche quando il giudice stabilisce una vendita con incanto, di cui diventa un passaggio preliminare.
La prima fase della vendita è costituita dalla pubblicazione dell’avviso di vendita, contenente tutti i dati sull’immobile e le modalità per la presentazione dell’offerta di acquisto.
La presentazione dell’offerta di acquisto può essere presentata da chiunque, tranne dal debitore, e deve contenere il prezzo offerto e le tempistiche e le modalità di pagamento.
Essa è irrevocabile a meno che non sia stata accolta nei 120 giorni successivi alla sua presentazione.
È invece inefficace se presentata oltre il tempo massimo, è inferiore di oltre ¼ al prezzo di vendita, se
l’offerente non presta una cauzione pari ad almeno 1/10 del prezzo offerto.
Se l’offerta presentata è una sola essa viene accolta se è pari o superiore al prezzo base di vendita.
Se è inferiore, ma in misura non superiore a ¼, si procede con la vendita se il giudice ritiene che non vi siano le condizioni per ottenere una cifra più alta e non siano state presentate istanze di assegnazione (entro 10 giorni dall’udienza il creditore può chiedere che l’immobile sia assegnato a sé o a una terza persona se la vendita non ha luogo.
Nell’istanza deve essere indicata l’offerta di pagamento che deve essere almeno pari alle spese di esecuzione e ai crediti con prelazione e al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata).
Se le offerte sono molteplici il giudice invita gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.
Se, invece, sono state presentate istanze di assegnazione e la migliore offerta è inferiore al valore del bene stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice procede all’assegnazione.
Qualora le offerte siano inferiori al prezzo di vendita, ma in misura non superiore a ¼, e non siano state presentate istanze di assegnazione, il giudice può procedere alla vendita se ritiene che non vi siano le condizioni per ottenere una cifra più alta.
Alla conclusione della vendita il giudice emana due decreti: di vendita e di trasferimento.
La vendita con incanto
La vendita all’asta viene stabilita dal giudice quando in questo modo ritiene che si possa ottenere una cifra più alta o se la vendita senza incanto non ha avuto offerte.
Per partecipare a questa modalità di vendita, gli interessati devono versare una quota come cauzione; nel caso in cui non ci si aggiudichi l’immobile viene completamento restituita, tranne nel caso di mancata partecipazione
quando viene trattenuto 1/10 dell’importo.
Le offerte per essere efficaci devono superare il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita.
Il tempo massimo per la presentazione di una nuova offerta è di tre minuti, qualora questa non dovesse esserci l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.
Quest’ultimo, però, non è ancora il nuovo proprietario. Nei 10 giorni successivi, infatti, è possibile presentare nuove offerte in Cancelleria che devono superare almeno di 1/5 il prezzo raggiunto con l’incanto.
Se questo avviene si svolge una nuova asta tra il primo aggiudicatario e i nuovi offerenti in aumento; possono partecipare anche agli offerenti del precedente incanto a condizione che abbiano integrato la cauzione di importo doppio rispetto a quello fissato per l’asta precedente.
Se dopo la prima asta non vi sono nuove offerte, l’aggiudicazione originaria diventa definitiva.
Se l’incanto ha avuto esito negativo, il giudice può decidere di disporre l’amministrazione giudiziaria, pronunciare una nuova ordinanza di vendita e procedere direttamente ad un nuovo incanto con lo stesso prezzo oppure stabilire diverse condizioni di vendita (prezzo base inferiore al precedente fino al limite di 1/4 e, dopo quattro tentativi andati deserti, fino al limite del 50%).
Se al secondo tentativo l’incanto va deserto ma ci sono istanze di assegnazione il giudice assegna il bene.
Tempi totali di vendita dell’immobile
Un’esecuzione immobiliare, dal pignoramento alla vendita, dura in media 4-5 anni.
Generalmente tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all’asta passano almeno 7-8 mesi, ma difficilmente il bene viene venduto al primo tentativo.
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