La vendita all’asta di un immobile pignorato è un modo per il creditore di rientrare di quanto a lui dovuto dal debitore, ma non certo in tempi veloci.
La vendita in questo caso, infatti, richiede mesi se non anni.
Dal pignoramento alla prima vendita
Generalmente dal pignoramento dell’immobile alla sua messa in vendita passano 7-8 mesi. Questi sono i tempi tecnici previsti dal Codice di procedura civile per arrivare a tale momento.
In questa fase vi sono i seguenti passaggi:
- Atto di precetto
- Atto di pignoramento immobiliare e trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (10 giorni dal punto precedente), con successiva notifica al creditore
- Iscrizione a ruolo del pignoramento (entro 15 giorni dalla notifica) e comunicazione agli altri creditori titolari di diritto di prelazione sul bene (entro 5 giorni)
- Istanza di vendita (tra 10 e 45 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento)
- Presentazione della documentazione ipocatastale (entro 60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita. Tale periodo può essere prorogato di 60 giorni su richiesta dei creditori o dell’esecutato o del giudice, se ritiene che la documentazione sia incompleta)
- Nomina di un esperto per la valutazione dell’immobile e fissazione dell’udienza (entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale)
- Udienza (entro 90 giorni da quando è stata fissata), durante la quale – in assenza di opposizioni agli atti esecutivi – il giudice fissa la vendita del bene stabilendo le forme di pubblicità alla stessa, le modalità e i tempi
Primo tentativo di vendita: senza incanto
Con la riforma del 2005, la vendita senza incanto è un passaggio obbligato per arrivare alla vendita con incanto (vendita all’asta).
In primis viene pubblicato l’avviso di vendita, che contiene i dati sull’immobile posto in vendita e le modalità da seguire per la presentazione dell’offerta di acquisto (irrevocabile).
Questa è inefficace se il valore offerto è inferiore al prezzo di vendita di oltre , così come se la cauzione non è pari
almeno a della cifra offerta.
Quando non ci sono istanze di assegnazione e la cifra proposta è inferiore al prezzo di vendita, il giudice si può riservare di non accogliere l’offerta se pensa che in una vendita con incanto si può ottenere una cifra di acquisto più alta.
Secondo tentativo di vendita: con incanto
Se la vendita senza incanto non è andata a buon fine, si procede con la vendita con incanto (all’asta).
Se nel corso della prima asta vengono realizzate delle offerte, al suo termine non si arriva comunque ad aggiudicare l’immobile al miglior offerente.
Infatti, da tale data ci sono 10 giorni per poter presentare nuove offerte in Cancelleria, le quali devono superare almeno di 1/5 il prezzo raggiunto con l’incanto.
In caso ci siano dei nuovi offerenti, si svolge una nuova asta tra questi e il primo aggiudicatario; in caso contrario si aggiudica l’immobile il miglior offerente della prima asta. Qualora l’asta vada a vuoto, la decisione torna al giudice.
Questo può scegliere di disporre l’amministrazione giudiziaria del bene, emettere una nuova ordinanza di vendita e procedere direttamente a una nuova vendita con incanto allo stesso prezzo oppure optare per diverse condizioni di vendita.
Dalla seconda asta il prezzo base può diminuire fino al limite del 30%, alla quinta asta il prezzo base può diminuire del 50%.
Generalmente tra un’asta e l’altra passano circa 6 mesi.
I tempi medi di vendita all’asta
I tempi medi di vendita all’asta di un immobile pignorato sono pari a 4-5 anni.
Questo perché difficilmente alle prime aste vengono presentate offerte di acquisto e bisogna aspettare i successi tentativi.
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